Lovendring i lov om kjøp og salg av fast eiendom som trer i kraft fom. 1. januar 2022

Avhendingsloven regulerer forholdet mellom kjøper og selger ved salg av fast eiendom. Det er vedtatt endringer i avhendingsloven som trer i kraft den 1. januar 2022. Endringene vil gjelde for alle kjøp som inngås fra og med 1. januar – og har stor betydning både for selger og kjøpers krav og rettigheter ved kjøp og salg av brukt bolig.  

Avtaler som er inngått før 1. januar 2022 vil følge de de lovbestemmelsene som gjaldt på salgstidspunktet. En avtale foreligger når kjøper har gitt et bud som selger har akseptert.

Ved de nye reglene har lovgiver ønsket sikre en tryggere bolighandel for både kjøper og selger. De nye bestemmelsene stiller strengere krav til et godt informasjonsgrunnlag om boligeiendommen som selges.

Lovendringene vil medføre en noe mer omstendelig salgsprosess med bl.a. krav til grundigere undersøkelser i forkant av salget og det må påregnes at kostnadene ved salg av bolig vil øke noe.

Nedenfor følger en oversikt over de viktigste lovendringene:

1. Eiendommen kan ikke lengre selges «som den er/as is»‍

Frem til nå har nesten alle bruktboliger i markedet blitt solgt «som de er/as is». Dette ga kjøper i stor grad risikoen for feil og mangler ved eiendommen. Med lovendringen vil slike generelle forbehold ikke lenger ha noen virkning ved salg til forbrukere.

Dersom selger ønsker å ta et forbehold mot mulige feil og mangler ved boligen kreves det at forbeholdet spesifiseres. Det stilles med andre ord krav til at kjøper skal bli klar over den konkrete risikoen ved den boligen som er lagt ut for salg.

2. Nye forskriftskrav til tilstandsrapporter

At selger ikke lenger har anledning til å ta et generelt «som den er» forbehold betyr likevel ikke at det ikke også stilles krav til kjøper. Kjøpers undersøkelsesplikt videreføres i de nye lovbestemmelsene. Undersøkelsesplikten innebærer at kjøper ikke kan rette et mangelskrav mot selger på bakgrunn av forhold som kjøper kjente til eller burde kjenne til ved avtaleinngåelsen.

Det betyr at kjøper bl.a. har plikt til å sete seg inn i den tilstandsrapporten og de opplysninger som der gis om boligen.  I de nye bestemmelsene følger det direkte av lovteksten at kjøper anses å kjenne til forhold som tydelig er gitt opplysninger om i tilstandsrapporten.

For å sikre mer og tydeligere informasjon om boligeiendommen som skal selges, er det i en egen forskrift stilt minstekrav til tilstandsrapportens innhold.

Ved å stille generelle og strengere krav til hva som anses som en godkjent tilstandsrapport, legges det til rette for at flere skjulte feil og mangler avdekkes før kjøper inngir sitt bud, istedenfor at dette oppdages etter overtakelse.

Lovendringen og den nye forskriften gir selger en sterk motivasjon til å innhente en forskriftmessig tilstandsrapport slik at det foreligger et best mulig informasjonsgrunnlag om eiendommen før et salg. Samtidig gir den kjøper en sterk oppfordring å gjøre seg godt kjent med og sette seg grundig inn i den rapport som er innhentet om boligen i forkant av salget.

Ved å heve kvaliteten på tilstandsrapportene, vil man oppnå et bedre grunnlag for salget og at flere feil og mangler avdekkes om en eiendom før et salg. Dette vil trolig redusere antallet reklamasjonssaker. Samtidig legges et større ansvar på takstmenn som utarbeider tilstandsrapporter ved boligsalg, noe som kan medføre en økning i antallet ansvarssaker mot takstmenn.

3. Det er stadfestet en 10.000-kronergrense

Nytt er det også at det er satt en verdigrense for når en mangel kan gjøres gjeldende overfor selger. Kjøper må etter de nye bestemmelsene selv bære risikoen og kostnadene ved mangler som har en verdi på inntil kr. 10.000.

Verdigrensen fungerer som en form for egenandel, i det kjøper kun kan gjøre selger ansvarlig for verdi som overstiger kr. 10.000.

4. Minstekrav til innendørs arealavvik

Tidligere har loven kun hatt bestemmelser om utvendige arealavvik. Dette endres nå ved at det også er inntatt en regel om når et innvendig areal avvik er å anse som en mangel etter loven.

Et arealavvik vil utgjøre en mangel dersom avviket er på mer enn 2 % av det opplyste arealet og utgjør minst én kvadratmeter.

Et unntak fra dette er der selger kan godtgjøre at opplysningene om boligens areal ikke har hatt betydning for kjøper. I et slikt tilfelle vil areal avviket ikke anses for å være en mangel ved boligen.

5. Krenkelse av selgers utbedringsrett

Før lovendringen var det slik at kjøper kunne avslå selgers tilbud om retting av en mangel, dersom rettingen vil føre til en urimelig ulempe for kjøper og kjøper hadde en særlig grunn til å motsette seg rettingen. Etter rettspraksis skal det en del til for å nekte selger og rette mangelen.

Lovendringene som nå- trer i kraft, styrker kjøpers rettigheter knyttet til selgers rett til å foreta utbedringer. Etter de nye bestemmelsene kan kjøper fremme krav om erstatning overfor selger, til tross for at kjøper har motsatt seg et rettingstilbud fraselger.

‍